Division parcellaire en Pays Coeur d'Hérault, étude de cas

Typologie division parcellaire Pays Coeur d'Hérault

Ce 22 février 2017, une restitution de l’atelier d’étudiants (Master de l'Université Paul Valéry-Montpellier III) sur la division parcellaire en Coeur d'Hérault a eu lieu à Nébian.

Dans une logique de lutte contre l’étalement urbain et la pénurie chronique de logements dans certains territoires, ainsi qu’en réponse aux nouvelles problématiques environnementales et climatiques (augmentation des émissions de gaz à effet de serre), la densification est désormais une réflexion incontournable de la planification, une possibilité pour un développement durable des villes et des périphéries. La ville « compacte », « sur elle-même » est de plus en plus plébiscitée.

Une première forme que peut prendre la densification « douce » est la division parcellaire. Le plus souvent, elle concerne des particuliers qui décident de se séparer d’une partie de leur terrain pour le vendre comme terrain à bâtir, susceptible d’accueillir une nouvelle maison individuelle.

Cette action provient, le plus souvent, d’une initiative individuelle, un phénomène difficile à encadrer et à repérer pour les collectivités. C’est pourquoi le Pays Cœur d’Hérault a souhaité que l’atelier annuel d’étudiants commence à étudier ce thème,  à l’échelle de quelques communes du Coeur d'Hérault. L’objectif était avant tout de réaliser, à partir d’une méthode, un diagnostic, un état des lieux quantitatif et qualitatif de la division parcellaire sur quelques communes, puis du potentiel.

Depuis 2014 et la promulgation de la loi ALUR, la division parcellaire tend à se développer. Les cas concrets de trois communes du Pays Cœur d’Hérault illustrent cette évolution, ici Gignac, Paulhan et Plaissan. En vue de l’élaboration du SCoT par le Pays, il semblait pertinent de travailler plus finement sur ce phénomène et son potentiel présumé en termes de densification urbaine.

Cret outil de densification permet de limiter l’étalement urbain, le recul de l’agriculture face à la fonction résidentielle, et, de plus, le potentiel de division sur les petites communes françaises reste important (il représente pour les propriétaires une ressource non négligeable). Cependant, les divisions peuvent aboutir à des problèmes de promiscuité et de voisinage, d’accessibilité des parcelles… Pour limiter, voire encadrer, les différents inconvénients, il semble important de l’insérer dans une démarche globale, un projet communal, afin de dépasser l’initiative purement individuelle.

Les documents ci-joints donnent accès au travail mené par les étudiants sur les communes de Gignac, Paulhan et Plaissan, avec définitions, méthodes et analyses qui intéresseront d'autres communes du territoire.